नए अमेंडमेंट के अनुसार हाउसिंग सोसाइटी में nominee फ्लैट का मालिक नही हो सकता।

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चल रही महामारी का हर भारतीय के जीवन पर विनाशकारी प्रभाव पड़ा है, कई लोगों ने अपने प्रियजनों को बहुत जल्दी खो दिया और अलविदा कहने की कोई संभावना नहीं थी। महामारी समाप्त हो जाने  के बाद ही महामारी के प्रभाव का आकलन किया जा सकता है और इससे हमारे न्यायालयों में मुकदमों की बाढ़ आने की संभावना है।

जैसे-जैसे प्रत्येक बीतते दिन के साथ मरने वालों की संख्या बढ़ती जाती है, दुर्भाग्य से, यह अनिवार्य रूप से उत्तराधिकार (Succession) में वृद्धि और संपत्ति से संबंधित विवादों को विरासत के मुद्दों को जन्म दे सकता है। हालांकि, उत्तराधिकार का कानून  सर्वोच्च न्यायालय और उच्च न्यायालयों के विभिन्न निर्णयों के परिणामस्वरूप तय हुआ है, Nominee व्यक्ति और कानूनी legal heir के अधिकार हमेशा बहस (debate) का विषय रहा हैं।

यह बहस एक कंपनी में बैंक खातों, सावधि जमा और शेयरों की विरासत के पहलुओं पर चर्चा करती है। हालांकि, शायद सबसे महत्वपूर्ण अचल(Immovable)  संपत्ति की विरासत का पहलू है, खासकर मुंबई जैसे शहरों में जहां अचल संपत्ति शहर के अर्थशास्त्र में एक प्रमुख भूमिका निभाती है। यह लेख कानून के निम्नलिखित पहलू पर एक संक्षिप्त प्राइमर प्रदान करने का प्रयास करता है:

एक सहकारी हाउसिंग सोसाइटी का एक सदस्य (member) हाउसिंग सोसाइटी में अपने शेयरों के लिए nominee नियुक्त करने के बाद मर जाता है, लेकिन उसके द्वारा नामित ( Nominee) व्यक्ति के अलावा अन्य कानूनी उत्तराधिकारी ( Legal Heir) भी होते हैं। ऐसी स्थिति में, कौन शेयरों का हकदार है और कौन अपार्टमेंट या फ्लैट?

सुप्रीम कोर्ट ने क्या कहा विभिन्न उच्च न्यायालयों के कुछ प्रारंभिक परस्पर विरोधी निर्णयों के बाद, 2016 में सर्वोच्च न्यायालय ने इंद्राणी वाही vs सहकारी समिति के रजिस्ट्रार और अन्य के ऐतिहासिक मामले में यह माना कि एक सहकारी समिति मृतक द्वारा किए गए नामांकन से बाध्य थी और वह यह शेयरों को नामांकित ( Nominee)व्यक्ति को हस्तांतरित करने के लिए बाध्य था। हालांकि, इस तरह से शेयरों का हस्तांतरण नामित व्यक्ति के पक्ष में होना उसका संपत्ति पर कोई अधिकार नही होता।  

सुप्रीम कोर्ट ने आगे कहा कि कानूनी उत्तराधिकारियों के लिए यह हमेशा खुला है कि वे कानून के अनुसार उत्तराधिकार या विरासत के लिए अपने मामले को आगे बढ़ाएं।
इसलिए, सहकारी समितियों को सदस्य की मृत्यु पर नामित व्यक्ति के नाम पर शेयरों को स्थानांतरित करना होगा। इसका मतलब यह नहीं है कि नामांकित व्यक्ति संपत्ति का मालिक बन जाता है। नामांकित व्यक्ति केवल कानूनी उत्तराधिकारियों के लिए संपत्ति को ट्रस्ट में रखता है।

मृतक के कानूनी उत्तराधिकारी हमेशा संबंधित फ्लैट/अपार्टमेंट सहित मृतक की संपत्ति के अपने हिस्से पर अपना दावा पेश करने के लिए उपयुक्त अदालत का दरवाजा खटखटा सकते हैं। एक बार जब वे अदालत से संबंधित आदेश प्राप्त कर लेते हैं, तो कानूनी उत्तराधिकारी संपत्ति के मालिक बन जाते हैं और सोसायटी उनके नाम पर फ्लैट / अपार्टमेंट को स्थानांतरित करने के लिए बाध्य होती है।

कानून में इस स्पष्ट स्थिति के बावजूद, कई हाउसिंग सोसाइटियों ने, एक बार सदस्य के रूप में नामित व्यक्ति को शेयर हस्तांतरित कर दिए जाने के बाद, नामांकित व्यक्ति को अन्य उत्तराधिकारियों से बिना NOC प्राप्त किये बिना प्रॉपर्टी को बेच दी है। ऐसी सोसायटियों ने स्वतंत्र रूप से तीसरे पक्ष को फ्लैट बेचने के लिए अपनी NOC प्रमाण-पत्र दी थी।

महाराष्ट्र में कानून महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960, जो महाराष्ट्र में आवास समितियों सहित समाजों से संबंधित कानून को नियंत्रित करता है, ने पहले धारा 30 के तहत प्रदान किया था कि सोसायटी, नॉमिनी को शेयरों और सोसायटी की सदस्यता को हस्तांतरित करेगी। जैसे, नामांकित व्यक्ति तब सोसाइटी का नियमित सदस्य बन गया।

एक अध्यादेश द्वारा संशोधन अधिनियम को 2019 में एक अध्यादेश के माध्यम से संशोधित किया गया है जिसे बाद में उसी वर्ष एक संशोधन के माध्यम से कानून के एक भाग के रूप में अधिनियमित किया गया। महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960 (जो ऊपर वर्णित धारा 30 को ओवरराइड करता है) की नई शुरू की गई धारा 154B-13 के अनुसार, एक सोसाइटी फ्लैट में मृत सदस्य के हित को तभी स्थानांतरित कर सकती है मृतक के कानूनी वारिसों द्वारा पारिवारिक व्यवस्था का प्रमाण पत्र या दस्तावेज प्रस्तुत किया गया हो।

इस धारा के तहत पहला प्रावधान आगे स्पष्ट करता है और संदेह के बादल को दूर करता है कि एक नामित व्यक्ति को केवल मृत सदस्य के स्थान पर एक अस्थायी सदस्य के रूप में माना जाएगा,जब तक कि कानूनी उत्तराधिकारी या फ्लैट के हकदार व्यक्ति को सदस्य के रूप में transfer नहीं किया जाता है। . “अनंतिम सदस्य” की अवधारणा को हाल ही में शामिल किया गया है और इस शब्द को धारा 154बी-1(18) के तहत एक ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित किया गया है, जिसे किसी सदस्य की मृत्यु के बाद अस्थायी रूप से नामांकन के आधार पर अस्थायी रूप से एक सोसायटी के सदस्य के रूप में भर्ती किया जाता है। मृतक सदस्य के स्थान पर कानूनी वारिसों को सोसायटी के सदस्य के रूप में प्रवेश।

हाल ही में महाराष्ट्र सहकारी समिति (संशोधन) अधिनियम, 2019 के आलोक में नामांकन बनाम उत्तराधिकार के लंबे समय से चले आ रहे विवाद को हमेशा के लिए समाप्त कर दिया गया है। इसलिए, अब पहले से कहीं अधिक, यह सुनिश्चित करने के लिए सही एस्टेट प्लानिंग समय की आवश्यकता है कि मृतक की इच्छा और इरादों के अनुसार संपत्ति को सुचारू रूप से पारित किया जाए।